Apartamentele din blocurile vechi, asa-numitele cladiri „comuniste", sunt preferate de amatorii de casa noua pentru pozitionarea lor în zone cu infrastructura bine dezvoltata. Mijloacele de transport în comun sunt usor accesibile, iar apropierea arterelor principale face posibila circulatia cu autoturismul chiar si în conditii de iarna.

Dezvoltatorii imobiliari au sesizat dorinta clientilor si au demarat proiecte în zonele respective, ba chiar au plusat cu suprafete utile mai generoase sau locuri de parcare incluse în pret. Astfel, un metru patrat de apartament vechi ajunge sa coste, dupa o renovare care garanteaza un confort modern, mai mult decât unul nou-construit.

Apartamentele nou-construite au avut mult timp preturi prohibitive pentru potentialii cumparatori. Acestia s-au orientat spre blocurile construite înainte de 1989, cu mult mai ieftine. În 2007, lucrurile s-au schimbat, în sensul stabilirii unui echilibru între cele doua tipuri de unitati locative. Dezvoltatorii imobiliari au demarat proiecte al caror pret final pentru cumparator este unul convenabil.

Astfel, metrul patrat de constructie noua a ajuns sa coste mai putin decât echivalentul sau într-o constructie "comunista". Si asta, pentru ca un apartament de tip vechi fara îmbunatatiri trebuie renovat pentru a ajunge la niste standarde minime de confort. Investitia necesara minima este de ordinul miilor de euro, chiar daca este facuta pentru un minim de amenajare.

„În apartamentele de tip vechi fara îmbunatatiri trebuie facuta cel putin o igienizare, coroborata cu masuri de izolare termica a constructiei, de aducere la parametrii prevazuti în normele actuale", spune arhitectul Eugeniu Draghescu. Igienizarea presupune curatarea peretilor si aplicarea unui strat de vopsea lavabila sau de beton aparent.

„O astfel de varianta minima de amenajare a unui apartament de 60 de metri patrati costa între 5.000 si 6.000 de euro, inclusiv montarea unui parchet laminat tip clic-clac", explica, pentru "Adevarul", Daniel Nentu, director comercial al Soft Construct Consulting.

Conform aceleiasi surse, o amenajare completa costa pentru un apartament de doua camere între 10.000 si 15.000 de euro, pentru ca presupune reparatii, tencuiri, gletuiri, izolatii termice, modificarea sau schimbarea în totalitate a instalatiei termice, placari cu gresie, faianta, gips-carton, dar si operatiuni de decopertare a peretilor pentru schimbarea instalatiei electrice vechi, din aluminiu, cu alta moderna, din conductori de cupru.

Caracteristicile renovarii: probleme cu muncitorii, certuri cu vecinii

Amenajarea unui apartament nu înseamna numai schimbarea gresiei si a faiantei sau zugravirea peretilor. Elemente precum structura de rezistenta a cladirii sau necesitatea izolarii termice pot mari considerabil durata lucrarilor, din cauza necesitatii autorizarii acestui tip de lucrare.

„Demolarea peretilor despartitori este o solutie des ceruta de clientii nostri, dar nu este întotdeauna posibila. Unii pereti nu se pot demola, pentru ca fac parte din structura de rezistenta a cladirii. Oricum, astfel de lucrari necesita autorizare de la primarie", spune Daniel Nentu.

Durata obtinerii actelor necesare, certificatul de urbanism si autorizatia de construire, este de 60 de zile. Si asta, în conditiile în care o renovare completa a unui apartament de 60 de metri patrati dureaza cel mult doua luni.

Bugetul se încarca si cu onorariul arhitectului, care trebuie sa faca un proiect în baza caruia se elibereaza autorizatia. Cu toate aceste inconveniente, cei care doresc un spatiu mai generos se orienteaza spre cumpararea unui apartament cu mai multe camere, pentru a obtine, prin darâmarea unui perete si unirea a doua camere, un living mai mare.

„Aici apar nemultumirile legate de spatiu, pentru ca un dormitor de 12-14 metri patrati poate accepta oricine, dar livingul este de dorit sa fie mai mare. De exemplu, un apartament de trei camere, living si doua dormitoare poate fi transformat într-altul de doua camere, cu un living mare si un dormitor, asta în conditiile existentei autorizatiei de demolare emise de primarie", explica arh. Draghescu.

Problemele care apar la asemenea lucrari nu se opresc aici. Deficitul de forta de munca este o problema bine cunoscuta în constructii. Daca lucrarea nu este executata de o firma specializata, muncitorii cu adevarat calificati sunt greu de gasit. De aceea, solutia mai ieftina a lucrului în regie proprie cu echipe independente nu mai este viabila. În plus, certurile cu vecinii scandalizati de zgomotele si mizeria specifice unui santier reprezinta un stres suplimentar.

Lipsa izolatiei termice, un minus al apartamentelor vechi

La constructia blocurilor din perioada de dinainte de 1989 s-au folosit preponderent elemente prefabricate din beton, care confera un confort termic scazut, si atrage dupa sine investitii suplimentare pentru izolare termica. Anveloparea exterioara a apartamentului risca sa nu obtina autorizarea de la primarie, iar la interior izolarea se face cu pretul micsorarii spatiului, si asa nu foarte generos.

„Noi recomandam varianta izolarii exterioare, pentru ca în cazul izolatiei la interior apare problema condensului. Problema la izolatia exterioara este cea a autorizarii lucrarii.

Pentru ca aspectul cladirii este modificat, autorizatia este obtinuta doar daca toti locatarii de pe coloana respectiva doresc aceasta izolare termica", explica Daniel Nentu. În alte tari, aspectul exterior al cladirii este sacrificat pe altarul eficientei termice.

„În Bulgaria, spre exemplu, am vazut o multime de apartamente situate în blocuri vechi la care s-a facut acest tip de izolatie pe exterior, una la etajul 7, alta la 5, alta la 2. Sigur, cu materialele existente acum pe piata, în conditiile unei ventilari bune si ale unei executii corespunzatoare, poate fi facuta si la interior, dar trebuie tinut cont si de faptul ca izolatia la interior micsoreaza spatiul", spune Draghescu.

Vânzatorii de case, tot mai atenti la tehnicile de marketing

Un proiect mai bun, un proiect diferit. O conditie esentiala pentru vânzari de succes pe o piata imobiliara tot mai aglomerata. Iar specialistii spun ca suntem la numai un an distanta de momentul în care costurile de promovare din rezidentialul autohton le vor egala pe cele din economii mai avansate din Europa Centrala si de Est. Nici provincia nu bate pasul pe loc.

Una dintre cele mai interesante strategii de marketing imobiliar vine de la Cluj. O firma de constructii din orasul de pe malul Somesului are o oferta inedita. Ea porneste de la problemele cu care se confrunta multi oameni care doresc sa se mute în casa noua.

Casa mult-dorita este aproape gata. Într-o luna ne putem muta! Da, dar ce facem cu restul de bani pe care trebuie sa-i platim conform contractului? Simplu, vindem vechiul apartament! Da, dar unde stam pâna e gata noua locuinta? Facem un credit, dar riscam apoi sa pierdem la cursul valutar!

Cazare pe timpul lucrarilor

Constructia unei case finlandeze dureaza trei luni de la data obtinerii autorizatiei de constructie. Doua treimi din acest timp sunt necesare aducerii din Finlanda a elementelor prefabricate din care este realizata cladirea. Apoi casa este ansamblata într-o saptamâna, iar în alte trei este finisata.

Pâna în momentul în care începe ansamblarea casei, clientul trebuie sa plateasca 50% din valoarea totala, restul de 50% urmând a fi achitat la receptia cladirii. Pentru a nu fi nevoiti sa apeleze la solutii precum creditul, clientii care vor sa vânda casa veche ca sa achite ultima transa pentru noua locuinta pot sta pentru o perioada de maximum o luna în casa-showroom a companiei constructoare.

Narcis Somesfalean, presedinte al Valtec Domus, companie ce se ocupa cu constructia caselor finlandeze în România, spune ca „dorim sa crestem standardele serviciilor acordate clientilor nostri si sa iesim cu ceva inovator fata de concurenta noastra, care este destul de prezenta. Ne-a venit ideea sa cazam clientii care ne solicita acest lucru, timp de o luna". Casa-showroom, care se afla la Cluj-Napoca poate gazdui trei familii în acelasi timp.

House-test si inspectii periodice

O alta strategie de marketing interesanta este posibilitatea ca orice potential client sa vada, dar si sa locuiasca o perioada în casa-showroom. În limita locurilor disponibile, oricine este interesat de acest tip de casa o poate încerca, Deocamdata, pâna la preconizata dezvoltare a companiei spre zonele limitrofe Capitalei, testul se poate desfasura numai la locatia din Cluj.

O facilitate în plus oferita clientilor este inspectia periodica, de catre un specialist finlandez, a elementelor modulare din care este alcatuita casa. Rezultatele inspectiilor sunt apoi trecute într-o fisa de mentenanta, astfel încât sa poata fi consultate pe viitor. Alti dezvoltatori încearca sa atraga clientii cu tehnici brevetate în ultimii ani. Ei includ în pretul apartamentului si mobila pentru bucatarie sau pentru una dintre camere, aerul conditionat sau baile complet utilate, iar altii integreaza în pretul total si pretul garajului.

Investitiile în comunicare, în continua crestere

Irina Petrescu, director vânzari rezidentiale al Esop Consulting, afirma ca „de la simple anunturi, strategia de vânzare este sustinuta acum prin campanii integrate (presa scrisa, internet, outdoor, promotii si evenimente speciale), ce au drept scop crearea si impunerea unui brand care sa inspire încredere si sa stabileasca relatii pe termen lung cu consumatorii". Interesul tot mai accentuat acordat campaniilor de comunicare a dus si la o crestere pe masura a bugetelor alocate acestui tip de activitati.

Pe o piata rezidentiala al carui an de nastere ar putea fi considerat 2003, dezvoltatorii simt cum concurenta le sufla din ceafa. „Bugetele de comunicare vor creste, iar în maximum un an de zile ele vor fi comparabile cu cele investite în alte state europene", mai spune Irina Petrescu. (Andrei Panait, Ionut Morariu).