|
Desi nu sunt incluse in statistici, apartamentele
din proiectele rezidentiale mici sunt un business
interesant: pretul pe metrul patrat e mai mare decat
cel din ansamblurile mari, la fel si randamentul la
inchiriere, iar numarul acestora nu e deloc de neglijat.
Daca ne luam dupa situatiile prezentate de companiile
de real estate, in Bucuresti au fost livrate anul
trecut circa 1.600 de apartamente noi – in special
prin proiecte mari, precum Baneasa, Quadra Place si
Central Park. Astfel de statistici au totusi o problema:
nu iau in calcul un business imobiliar care-si face
loc tot mai frecvent pe strazile Bucurestiului – cel
al proiectelor mici, de sub 100 de apartamente. E
adevarat, astfel de proiecte sunt greu de monitorizat,
dar o estimare, fie ea si superficiala, arata ca zecile
de bloculete livrate in 2007 adauga cateva sute de
apartamente la cele circa 1.600 date in folosinta
anul trecut in cadrul proiectelor mari.
IN AFARA STATISTICILOR. Daca facem un inventar numai
pe segmentul de lux din zona Herastrau, spune Simona
Costache, director general al Perfect Casa, o companie
de consultanta imobiliara, se poate constata ca in
2007 aici au fost livrate 15 imobile cu 30 de apartamente
fiecare – asta inseamna, deci, 450 de locuinte noi
neincluse in statistici.
Si e un business profitabil: in cazul acestor proiecte,
randamentul e de obicei mai mare decat cel inregistrat
pe piata imobiliara in general, care anul trecut a
fost de 7-8%.
„Sunt foarte atractive pentru investitorii care le
cumpara pentru a le inchiria ulterior, deoarece se
pot achizitiona la un yield de 9-11%“, confirma Ilinca
Paun, care conduce departamentul rezidential al companiei
de consultanta imobiliara Colliers International.
Paun explica si de ce proiectele mici nu sunt luate
in calcul – cel putin deocamdata – la intocmirea statisticilor:
sunt multe, numarul lor se schimba de la o zi la alta
si, in plus, e dificil de urmarit cate dintre acestea
se vand.
INTRAREA IN REAL ESTATE. Afacerile in real estate, sunt unice prin complexitatea lor, fiind foarte diferite
de activitatile dintr-un un restaurant sau gestionarea unei site de genul Casino.com,
sau investiile pe piata de valori. Exista considerente unice in luarea deciziilor
pentru aceste tipuri de afaceri. Daca
in cazul proiectelor mari e vorba de nume cunoscute,
al caror business e centrat pe real estate, zona proiectelor
mici grupeaza investitori din domenii diverse, care
incearca sa profite si ei de boomul imobiliar si care
au decis sa investeasca, pentru inceput, doar cateva
milioane de euro. Proiectele mici sunt, intr-un fel,
principalul culoar prin care investitori din alte
domenii isi fac intrarea in real estate: un exemplu
e Daniel Nentu, fost angajat al Romtelecom si al Dacia,
care si-a infiintat in 2005 – impreuna cu partenerul
sau, Catalin Stefan – o firma de constructii, Soft
Construct Consulting, care a lucrat pentru proiecte
precum America House, Iulius Mall din Timisoara, Carrefour
Feeria.
Nentu e acum la prima sa dezvoltare imobiliara: a
inceput sa construiasca un bloc de 24 de apartamente
pe un teren de 1.900 de metri patrati in Prelungirea
Ghencea. „Valoarea investitiei pe care o putem suporta
in acest moment este de 3, 5 milioane de euro“, spune
Daniel Nentu, care crede ca o investitie pe segmentul
mediu este cea mai potrivita acum, pentru ca „segmentul
de lux s-a cam aglomerat in ultimul timp“. De aceea
proiectul, pe care l-a numit Topaz Green Residence,
are locuinte cu doua, trei, patru camere si duplexuri
– in total sunt 24 de apartamente –, pe care proprietarul
spune ca le vinde cu 1.100 euro metrul patrat, plus
TVA. O parte din bani – 1, 4 milioane de euro – sunt
fonduri proprii, restul provenind din credite bancare
si din avansurile platite de clienti, pentru cele
10 apartamente care s-au vandut deja.
CATEVA CIFRE. Ca proiectele imobiliare mici sunt
un business bun si in crestere o dovedeste si faptul
ca sunt deja cateva banci – Volksbank, Leumi Bank,
Credit Europe Bank si UniCredit Tiriac – care ofera
credite create special pentru proiectele imobiliare
de mici dimensiuni. Conditia principala e ca acela
care face creditul – fie ca e companie sau persoana
fizica – sa aiba o proprietate (teren sau constructie
veche) intr-o zona in care pretul terenului sa fie
in crestere.
Acesta e de altfel si unul dintre avantajele unor
proiecte de acest tip: valorifica suprafete mici de
teren in zonele bune ale Bucurestiului, spre deosebire
de majoritatea proiectelor mari, care sunt amplasate
de obicei la marginea orasului. De aceea se si vand
– sau se inchiriaza – relativ repede, la preturi mai
mari, care se situeaza in marja de 2.000 pana la 6.000
de euro pe metru patrat pe apartament, dupa cum spune
Ilinca Paun de la Colliers International, adica mult
peste media pietei, care a fost in 2007 de 1.300 de
euro pe metru patrat. In ciuda preturilor, agentia
RealTime estimeaza ca, in proportie de 70-80%, acestea
sunt contractate de clienti finali.
Insa pretul pe metru patrat mai mare decat media
pietei face ca aceste locuinte – in special cele de
tip vila, cu 7-15 apartamente – sa fie si mai profitabile
pentru cei care le cumpara pentru a le inchiria; caz
in care randamentele merg pana la 9-11%, potrivit
Ilincai Paun, deci mai mari decat cele obtinute din
inchirierea locuintelor din ansamblurile mari, care
se situeaza intre 6 si 10%. Macar pentru asta si tot
ar merita incluse in statistici.
|
